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春花秋月的博客

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日志

 
 

做客新华网与广大网友谈保障房建设  

2011-11-27 00:15:26|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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做客新华网与广大网友谈保障房问题

  
新华网北京9月20日电
今天下午14:00,中国社会科学院教授曹建海做客新华网,与广大网友谈“各地给力保障房建设”。

做客新华网与广大网友谈保障房建设 - 春花秋月 - 春花秋月的博客

嘉宾与主持人合影。新华网 陈竞超 摄

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嘉宾解答主持人问题。新华网 陈竞超 摄


  
保障房竣工率、竣工套数比开工率更关键
[主持人]那我们直切主题,我们看一组大家很关心的数据:今年全国保障房任务共计1000万套,5月底三成开工,6月底开工过半,7月底开工率超七成,8月底开工率达86%,部分省市开工率甚至超过百分之百。网友就问,提速之快令人生疑,其中会不会有水分?有媒体报道称广州把企业职工宿舍计入保障房,这是否有“凑数”之嫌?据您了解,这种现象多吗,是否普遍?
[曹建海]开工率跟实际竣工和投入都是两个概念。开工但是进展很慢,今年我可能只投很少,比如计划三年投完每年应该投30%,或者两年建完每年投50%,今年开工只投50%,很少的投入把工期延长,随着资金逐步解决再慢慢把投入投进去,所以开工率有时候并不能说明我们的进度。只是开工了,有可能只是简单地做一个剪彩没有后续投入,这和后面的房屋建成和竣工差别太大。

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访谈正在进行网络直播。新华网 陈竞超 摄

[主持人]关注保障房建设进程的网友应该关注什么数据更有代表性呢?
[曹建海]因为今年刚刚开工,所以很多房屋还不能竣工,房屋一个是开工率,同时还有竣工率、竣工套数,这应该更为关键。当然,不仅仅有数量还有质量标准,质量标准不仅仅是建房品质,还有配套状况,这都应该是大家所关注的。
目前保障房完成得较好的是棚户区改造占比较大地区

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曹建海解答网友关心的问题。新华网 陈竞超 摄

    [主持人]那大家更关心的是这一千万保障房,以及五年内3600万保障房到底能解决多少人的住房困难问题?
    [曹建海]如果说住房困难有几个层面:一是无房户、收入低需要解决住房,这是最迫切的。
    [主持人]这也包括棚户区的人?
    [曹建海]棚户区是有住房但是住房条件比较糟,这些人只是改善,没有无房户迫切。再就是收入低、现在已经有住房但是住房面积比较小,需要通过购买保障房或者租赁保障房解决住房问题。现在看起来保障房多数是用于解决棚户区改造当中的集中安置和回迁,这占了大部分。其余部分就是真正对于无房户的解决,现在看来还是不够的,特别是像城市的农民工有的在城市已经工作很多年了,按照现有条件可以放开解决了,但是目前解决这一类长期在一个城市工作的农民工住房的比例还是很低的。
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嘉宾解答主持人问题。新华网 陈竞超


    [主持人]大家现在在看保障房含金量,按照保障房分类包括限价房、公租房、廉租房、经适房还有棚户区改造等,那么它的比例应该在什么范围内才是正常的呢?
    [曹建海]按照早期保障房主要以经适房为主,廉租房为辅,现在更多的是以公租房代替经适房,但是它还是大量存在的,特别是棚户区改造、集中安置还是要以经济适用房来安置。现在大部分的人还是很难买到经济适用房的,多数的经济适用房是集中安置、回迁等人才能购买。社会上人群基本上买不到了,他可以买到的是限价房,而且它的福利性现在也很明显了,五年后可以转成商品房,补交一部分差价,实际上这里面有很大的利益在里面。目前各地推广经验以重庆为例应该形式以公共租赁为主体的,剩下的就是回迁和集中安置,廉租房占有比较低的比例。限价房目前来看在各地提供的比例也不是很大。
    [主持人]网友问这1000万套保障房全部开工是否大部分在棚户区或者安置房,是否会挤掉一些廉租房的比例呢?    
    [曹建海]的确是这样,棚户区改造的特点是政府可以获得一部分土地,其中一部分用于回迁和集中安置,剩下的可以卖给开发商,在房屋上涨比较好的情况下,政府出售土地可以获得比较大的利益。但是如果政府把已有的土地拿出来建保障房,这对政府来讲减少了土地出让收入,而且政府也要向其中投入,如果建成廉租房政府未来还要不断投入,所以对政府来讲经济上是不合算的。所以目前看保障房完成得比较好的是棚户区改造占比比较大的地区,改造比例不大的城市完成可能就有困难。

  
棚户区住房问题以回迁的方式解决可能更好
  
[主持人]那大家更关心的是这一千万保障房,以及五年内3600万保障房到底能解决多少人的住房困难问题?
    [曹建海]如果说住房困难有几个层面:一是无房户、收入低需要解决住房,这是最迫切的。
    [主持人]这也包括棚户区的人?
    [曹建海]棚户区是有住房但是住房条件比较糟,这些人只是改善,没有无房户迫切。再就是收入低、现在已经有住房但是住房面积比较小,需要通过购买保障房或者租赁保障房解决住房问题。现在看起来保障房多数是用于解决棚户区改造当中的集中安置和回迁,这占了大部分。其余部分就是真正对于无房户的解决,现在看来还是不够的,特别是像城市的农民工有的在城市已经工作很多年了,按照现有条件可以放开解决了,但是目前解决这一类长期在一个城市工作的农民工住房的比例还是很低的。
[主持人]大家质疑大部分比例倾向于棚户区经适房的时候是不是也有一种观点就是如果解决棚户区住房的问题也是改善了呢?
    [曹建海]对于棚户区来讲,有的问题的解决也未必是他们愿意的,棚户区往往在城市中心,他们购物、生活、子女读书都是很方便的,而集中安置往往就搬到很远的地方了,原有的生活配套也失去了,所以对他们来讲更不方便了。对他们来讲睡觉的地方更漂亮了,但是生活更不方便了,住房不仅仅是睡觉的地方,还是生活、工作的中心,所以对他们来讲未必是愿意的,这种时候以回迁的方式解决可能更好。
    [主持人]您刚才提到了保障房选址的问题,大家特别担心保障房被边缘化。
    [曹建海]保障房现在数量上看是不错的,但是它的质量问题越来越受到大家关注。刚才也谈到分配问题,分配中如果多数是回迁和集中安置,那么真正用于无房户或者住房面积小、收入低需要改善的人解决得如果不够的话,那保障房的规模到底够不够也是大家需要关注的问题。另外品质更重要,如果数量够了,但是房屋是脆脆楼也是不行的。有的地方甚至缺乏基本配套条件包括生活设施和学校等等,在这里建保障房也是不行的。
  
保障房终身质量责任牌模式的关键是问责到位
  
[主持人]大家都觉得应该关注保障房质量的问题,您也经常说保障房要建成商品房一样的质量。

    [曹建海]至少要建得像商品房一样的好,只要建得一样的好的话保障房保障了低收入群体的住房,避免低收入人群向高价商品房索求,商品房市场供不应求的局面某些程度上就会得到改变。商品房价格一旦回落与限价房价格一旦接近就减少了提供虚假信息逃离保障房的情况,分配上也更加容易。
    [主持人]那从国外经验来讲,包括从房地产行业发展来讲,那保障房品质等各方面和商品房是应该一样的好吗?比如户型、大小的设计,它针对的人群和小区整体是否豪华,是否显档次、上身份这方面。
[曹建海]在豪华、上档次、显身份这方面不是保障房应该追求的,不管是法国、美国、新加坡,包括香港保障房提供的面积是很小的。保障房在品质上、建筑规范方面,上下水等基本方面应该是同等的建筑规范,不能说商品房建得抗八级地震,保障房五级地震都抗不了,这方面都应该是一样的。但是在面积方面、在奢华方面我认为它不应该像商品房去追求,同等建筑质量是指同等建筑规范、同等配套条件、同等建筑品质,我想这应该是向它看齐的,某些方面甚至应该更好,这是我主张的一个观点。
    [主持人]现在大家更看重的应该就是质量的问题,北京市实行保障房终身质量责任牌的模式,大家都非常欢迎,发现了质量的问题就可以按照公示牌的责任单位进行追究和索赔,您认为这种模式是否可以在全国推广?
    [曹建海]关键看北京市有没有效果,如果北京市找到单位了这个单位是否承担了责任了,单位的负责人是不是终身追责了,调走了、提拔了因为保障房质量出现问题是不是要撤职,如果单位本身工作不利,对保障房负有责任经济上是不是承担责任?在行政上是不是也承担一定的责任。特别是一些负责人个人承担责任都是非常重要的,就是你的问责是不是能够到位,如果问责到位的话,那么北京市的制度就可以很好地对保障房的质量起到保障的作用,这在全国推广应该是顺理成章的。
保障房的数量还应该增加
3600万应是基本数据

  
[主持人]大家还特别关心配套设施完善的问题,网友很想知道保障房是不是能够真正惠民,刚才您也讲到数量它可能够了、质量可以,但是如果配套不够给力、生活不方便对大家来说也是很重要的。

    [曹建海]国外保障房一般都是以公寓的方式租赁给穷人,一般都是在城市中心,离他们的工作场所都很近,因为穷人本身没有交通工具,没有自己的汽车,所以保障房一般更靠近工作场所,这样走路或者坐公车很快到工作场所去了,这对他的工作和生活都是非常有利的。
    [主持人]那您刚才讲在一些其他的发达国家把保障房建在城市中心,那它就不可能把它建成贫民窟了?
    [曹建海]方式不一样,更多的是以公寓的方式,国外的私人住宅一般的都像中国的别墅等方式。私人一般为了获得一个房屋的完全产权都要有一块土地,盖上两三层这么高,一般都是以别墅的方式购买私宅。当然,也有公寓租赁,针对高收入的,为了工作便利租赁公寓的,保障房多数也是以公寓的方式出租的。
    [网友]商品房空了这么多还建保障房,这会不会有点多余?
    [曹建海]商品房实际上每年还在建,我们现在也没有一个确切的数据。但是我们也要看到中国城市化进展速度很快,“十二五”期间每年可能都要超过一个点,我们这个城市化从现在接近50%可能很快要到60%,很多人都要到城市来,现在看来商品房不是一时半刻可以买得起的,这些人到城市工作一定年份后以保障房的方式提供给他们更加合适。并且如果商品房价格能够逐步回落,其中一部分人也开始购买商品房。但是中国商品房的回落不是一下子可以确定下来的,需要一定的时间,城市化的人群都是低收入人群,要步入到商品房购房领域需要一定的时间,所以对他们来讲更加现实的是通过提供保障房解决住房问题,这样解决在城市安家、上学的问题。所以刚才也讲到真正保障房解决新进入城市的比例并不大,所以我觉得今后保障房应该再增加,3600万应该是一个基本数据。
  
提高地方政府的保障房建设积极性
需加强问责


    做客新华网与广大网友谈保障房建设 - 春花秋月 - 春花秋月的博客
图为嘉宾在访谈现场。新华网 陈竞超 摄

[主持人]我们看到有报道说在保障房建设过程中贫困地方缺钱,富裕地区也不乐观。保障房的资金需求有约90%需要地方政府解决。那根据您在业界的调查,地方政府在这方面的积极性到底够不够呢?

[曹建海]保障房就是品质问题包括工期、数量、分配问题等一系列问题和土地财政都是有密切关系的。如果按照2010年地方政府土地收入2.9万亿来看,这个数据是相当可观的,扣除地方征地拆迁补偿的费用大概1.3万亿,地方政府净收入1.6万亿,这个数字是一个很大的数字,这个数字如果拿出一部分比如拿出10%或者更多用于保障房建设,再加上社会融资,在一定程度上是可以解决保障房资金的。但实际上地方政府把土地收入主要用于地方的各种公共设施建设和基础设施建设里面了,这就导致公共投入明显不够。目前中国我们土地收入没有很好地用于保障房建设,如果把土地出让的净收入大部分用于保障房建设资金是够用的。

[主持人]如何能够提高地方政府拿出钱来建保障房的积极性呢?

[曹建海]中央应该对地方保障房的建设采取强力问责才是有效果的,地方财政是受益于房价上涨的,与开发商的利益是保持一致的。三个利益主体地方政府作为利益主体之一困在当中不能自拔,只有让他们不再与开发商和炒楼主体形成利益联盟才能解脱出来,没有中央的强力问责是不能解脱出来的,只有通过强力问责才能使它从中解脱,使它提供更大的土地出让金用于保障房建设。
保障房建设 政府的思路可以更加开放
[主持人]我们也在想保障房建设作为一个房地产项目,它的开发模式探索问题,它有没有向商品房开发模式借鉴的问题呢?
    [曹建海]现在保障房建设地方政府税收基本上是依赖企业来做,而企业基本上就是开发商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体,甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商,没有其他机构可委托,所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。
    [主持人]那您认为的开发模式应该是什么样的呢?
[曹建海]一个房屋的可居住取决于规划合理不合理,这是政府来做的规划,另外开发单位、制造单位具不具备资格,监理单位具不具备资格,施工单位具不具备资格,如果有了政府的市场化了,任何单位、组织和企业都可以做这种基层单位的。开发商并不是关键环节,如果房子就是自己用的,没必要通过开发商模式,对那种很多需要住房的人来讲,如果他们通过集合形成这么一个组织或者企业,如果住房自用的话没有必要通过开发商的模式,在国外政府就可以为这些人建房,政府如果建不了就可以委托非营利组织,有些组织成立的目的就是为了解决社会问题的,可以委托这些组织来建房。中国的政府实际上目前就要摆脱开发商成为唯一的建房伙伴,把自己从这种困局中解脱出来,寻找更多的合作伙伴。
    [主持人]您指的这些非营利的组织都有哪些呢?咱们国家的国情和国外是不是有不一样呢?
    [曹建海]中国目前不允许这种非营利组织介入,如果允许的话可以成立住房协会,由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房,建房后把房子卖给他们,如果这些住户不再使用房屋了,不可以在市场上转让,要把房子重新卖给政府,由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人,这就把社会保障问题解决了。这个在美国是非常普遍的,政府还可以鼓励私人建房、私人翻新住房。所以政府的思路应该更加开放。
  
不把自建房作为主要模式
但不应该排除自建

  
网友]缺乏赢利模式是企业参建保障性住房的最大困惑,您认为政府应该采取什么措施提高开发商参建保障房的积极性。

    [曹建海]开发商无利可图就可以不用开发商,有的大开发商可能不屑于做保障房,而一些小开发商可以介入,在其他领域拿不到土地的。甚至其他单位可以介入,我认为目前在过渡阶段是否可以鼓励一些非政府组织、非营利机构或者是一些有限合伙企业或者是投资管理公司与开发商结盟,以开发商来走手续,以投资管理公司、合作社提供资金结盟的方式进行房屋自助开发、自建家园的模式来逐步推广。另外我觉得政府也应该鼓励一些大的工程、无房户比较多的,允许他们通过单位自建的方式,通过政府合格的人员审查确定建设套数,也要鼓励这种方式。如果原有单位人数不够,也要鼓励单位之外的人群纳入计划当中可以建设更大的规模。鼓励单位建保障房,允许给予税收、土地等各方面的优惠,允许它在保障房建设当中获取一定的利益来调动他们的积极性。
    [主持人]像中国城市化进程这么快的前提下,如果想做到您说的通过自建渠道解决住房问题是不是不够现实?
    [曹建海]实际上像农村目前住房解决得就很好,很多房屋是自建的,农村住房就是规划不行,自建的品质缺乏规范和监管,如果在农村实施很好的规划和建筑规范的话农村都可以建成城市别墅的。
    [曹建海]我们不是把自建作为一个主体,但是不应该排除自建,甚至对自建采取更严厉的规划管制,使它的住房符合规划,使住房的建筑规划和品质不比商品房差。其实如果允许中国老百姓自建房的话,我甚至相信如果允许城市自建房的话政府监管又很严的话,很多人倾向把自己的住房建得更加坚实而不是偷工减料。
    [主持人]您说的自建房大概都是指的像别墅这样的房子,那公寓这样的房子?
    [曹建海]可以通过大家集资建房,集资形成一个住房基金,比如一个有限合伙公司,这就是一个住房基金,我可以寻找一个开发商,或者寻找一个代理机构,它懂得房屋开发建设的机构,由他们来代我跑手续、招投标,包括监理公司、设计公司的招投标,把房屋建成后再卖给大家,这也是一个很好的模式,这就是建高楼的方式。这种质量大家又是住户又是投资者,我相信对他们来讲绝对不可能出现“脆脆楼”等情况。
    [主持人]那作为集资成本是不是更高?
    [曹建海]没有什么成本,集资盖房减少了大量的广告投入、人员投入等不必要的损耗,而且减少了各项税费。实际上减少了很多的人力、物力、财力,它是一种更节约的模式。刚才讲市场化除非它更有效率,如果我们自建比开发商提供的楼盘质量还好、便宜好几倍这种情况下应该允许自建来代替它,甚至并存,这样开发商就必然降价,甚至比自建还要低,这样大家才会放弃自建,这就需要开发商提供品质更好的商品房。
  
实行保障房轮候制具有积极意义

  
[主持人]有媒体报道称国务院拟全国推广保障房轮候制,您怎么看待这一问题,如果推行这一制度,有什么积极意义?为了推广这一制度,中国还需要在哪些方面做什么准备?

    [曹建海]轮候制就是把希望获得保障房的人员名单进行登记,对其财产情况进行调查,在房屋建设之前由这些人申请,根据申请情况由政府确定住房建设计划。也就是说申请在前、建设在后,这就使得保障房建设有据可查,同时根据多少需求建设多少房子,这肯定是一个非常好的方式,就像现在工厂都是以销定产,先确定销售人群有多大销量然后确定有大家产量,这就使工作更加主动,就像我们坐飞机先作安检等前期工作,早早赶到机场把工作做好使后续工作变得更加有序。我觉得这种方式是一个科学化的方式。
    [主持人]但是这个单子我觉得应该是动态的,因为他的家庭收入状况、住房困难情况也在不断变化。
    [曹建海]轮候制需要大家申报自己进行公开,公开一段时间之后把你列为一个合格的候选名单。这个候选名单根据国家的保障房计划你就可以知道你什么时候可以获得住房了,在轮候期间大家也可以进行举报。
    [主持人]如果在这个过程中生活条件有改善呢?
    [曹建海]如果有改善就应该自动退出,如果没有自动退出通过别人举报就应该采取惩罚措施。轮候不仅仅是没有得到住房的,已经得到住房的人也应该在公示名单里面进行动态管理,实际上就是把信息透明化,并且把申请提前化,同时根据申请的合格人群决定住房建设计划,使得供求基本平衡,避免保障房投入过大以及一些浪费,也便于政府逐步调整保障房人群的收入标准,我认为现在保障房提供的人群可能还不够大,所以很多人在房价过高的时候买不起房,可以根据人们收入变化情况逐步调整标准,使更多的人可以受益。
  
保障房的累积效应巨大
将逐步显现

  
[主持人]“十二五”期间要建设3600万套保障房,这个目标实现之后,中国商品房的价格您认为会怎么样?上涨、下跌,还是小幅度波动?您认为那时国家的房产调控会否发生什么变化?

    [曹建海]我想如果这五年的3600万套保障房能够实现的话,按照温总理的说法总的存量房会占到总的住房面积的20%,如果达到这样的比例的话对商品房是有很大的冲击的。所以可能也许根本用不了5年商品房的价格就会出现明显的回落。从眼前来看,仅有数量、没有质量,保障房和商品房的质量差距过大,暂时冲击不了。随着中央对地方强有力的问责逐步到位的话,保障房的质量将逐步得到保证,这时候对商品房的冲击就会越来越明显。如果我们能够继续坚持这个数量,在“十二五”后仍然能坚持这个数量的话,让保障房数量继续提高的话,“十二五”之后我们应该继续提出一个不少于“十二五”的数量目标,这对商品房的住房体系会产生明显的冲击。加上已有的调整和已有的保障房,这是一个逐步的量化、累积的过程。房价目前已经看到了向下探头的方向,如果中央继续坚持调控不动摇的态度的话,房价就会回落。当然,这个回落里面也有保障房的一份功。
    [主持人]那回落到什么程度呢?
    [曹建海]我觉得像美国这样的标准,普通家庭买一个房子月供不超过家庭收入的30%,这是一个合理的水平。一般来讲应该不超过家庭收入的6倍,如果超过6倍的话,实际上每月的支付就超过了30%。
    [主持人]那到那个时候国家的房地产调控政策会有什么样的变化?
    [曹建海]调控本身就是短期的,调控一般来讲就是一两年,我们从2009年再加上今年的不断调控实际上年年加码,都是各个年度的调控。今后我们不应该靠调控,应该靠制度解决房地产市场,让更多的人、更多的单位参与到保障房建设当中,甚至可以参与到商品房建设当中。甚至未来我们要推动地方政府退出土地交易、土地买卖,地方政府只是做规划和办理相关手续,让直接的集体经济单位、农民集体与土地使用者直接进行土地交易,政府只是办理相应手续,也可以收取适度的土地增值税的方式推进土地的市场化,也可以推动集体房屋的逐步合理化、合法化,这就会使得可入市的房屋越来越多。这对于形成商品房市场的供求平衡的局面也是非常重要的。
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