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中国高房价的“堰塞湖”  

2011-11-29 22:56:18|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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BWCHINESE中文网专栏作家章玉贵:中国房价可能是中国资产价格史上最大的泡沫之一,而且在日益联动的经济与金融领域形成了一个随时可能溃堤的“堰塞湖”。

可能是中国资产价格史上最大泡沫之一的房地产,其虚高价格不仅扭曲了经济学意义上的一般定价原理,一再考验着普通消费主体的经济承受能力底线,而且在日益联动的经济与金融领域形成了一个随时可能溃堤的“堰塞湖”。如若近乎失控的房价上涨势头无法得到有效遏制,则一旦楼市泡沫破灭中国经济有可能陷入恐慌性衰退。

楼市表面繁荣不可持续

毋庸置疑,是发端于美国的金融危机助推了中国楼市的表面繁荣。本来,按照经济与金融危机的传导路径,美国房地产崩盘之后会通过银行和其它金融股在资本市场上的大幅波动重挫世界经济的信心。进而在与美欧经济日益联动的新兴经济体市场上产生蝴蝶效应。作为房地产价值链的终端,一旦最终持有人恐慌心理发酵,即使是并不严重的支付危机也有可能使楼市泡沫濒临破灭。而就去年下半年的中国楼市来说,当部分房地产商认为灭顶之灾就要降临的时候,是担心经济硬着陆的政府拯救了他们。2008年10月22日和 12月29日,中国先后出台了救楼市的系列措施,市场买气顿时高涨。自那之后,在实力雄厚的有关参与者的“精心”布局下,中国房地产涨价之势一浪高过一浪。尤其在北京、上海等房价风向标城市,价格走势更是极不正常。其后京沪两地不少高档楼盘简直卖疯了,房价动辄以每平方米2000至3000元的速度飙升。在人为制造的存量房源不足的情势下,各地恐慌性购房和“抢房”行为屡见不鲜。中国楼市的疯狂赚钱效应,不仅令原来的市场大鳄拼命圈地,或者捂盘惜售谋求超高利润,更吸引着行业外中央企业频频涉足地产。致使新“圈地运动”此起彼伏,“地王”纪录不断被打破,将中国房地产市场的虚火越吹越旺。

但是,在中国楼市表面繁荣的背后,是潜在社会矛盾的可能激化、市场秩序乱相加剧和系统性金融风险的不断累积。连上海市市长都公开承认,或者说格外担心,上海的房价太高了。其实,何止上海,放眼全国,居高难下的房价早已大大超出了普通消费者的合理承受范围,成为引爆社会矛盾的潜在导火索。特别令人担忧的是,在投资房产可赚快钱和大钱的市场环境中,刚性需求被投机需求所挤压,非理性的市场炒作取代了正常的市场交易。一小部分富人掌握着一线城市核心区域的相当一部分房产,社会财富迅速向这些人集中,业已拉大的贫富差距经由杂草丛生的房地产市场的推波助澜,再次被拉大。更危险的信号是,部分既得利益者在攫取巨额财富后正利用政府对房地产泡沫可能破灭的顾忌直接或间接地绑架政府决策。使得政府迟迟不敢下决心彻底整治市场秩序,平抑房价。但是,只要是泡沫早晚难逃破灭命运。

连很少对真实世界的经济现象发表评论的诺贝尔经济学奖获得者泽尔腾先生,日前来中国讲学时也忍不住表示,中国经济最大的隐忧是房地产市场存在泡沫。泽尔腾警告,一旦房地产泡沫破灭,中国经济增长率可能会下降3%。泽尔腾的警告不无道理。因为今天的中国经济对房地产业的依赖太大:投资的四分之一集中在房地产行业,不少地方政府税收的一半来源于房地产的贡献,超过6%的GDP由房地产业创造,与房地产业高度联动的产业超过30个,住房信贷更成为不少银行的生命线。显然,一旦爆发中国版的次贷危机,病毒就会通过已有的传导机制迅速感染中国经济链的绝大多部分环节,进而引爆系统性的经济与金融危机。这绝非危言耸听。日本、美国以及香港地区的前车之鉴理应值得中国镜鉴。

治本之策在于经济转型

细究房价虚高之源,显性的原因在于供求关系紧张、投机炒作、市场秩序混乱,等等;进一步的原因是定价机制扭曲;深层次的原因则是中国经济未能战略转型从而导致经济增长对房地产业的高度依赖。因此,高房价的治本之策,既要彻底整顿市场秩序,规制政府行为,深化土地制度改革,更要在经济转型过程中逐步降低房地产业在经济结构中的比重。

应该说,中国房地产业对中国经济增长的贡献是有目共睹的。上世纪九十年代以来,在第二产业的投资效率和边际利润率不断下降的情况下,各级各地政府在经济发展过程中对房地产业的日益倚重也是一种工具性选择。一个国家或地区在一段时期内通过做大房地产业来达到经济的短期繁荣并非没有先例。的确,政府卖地的可观收入是公共支出的重要来源,来自房产交易的税收更是持续稳定增长的税源。房地产投资见效快、收益高、产值大的特点使不少企业趋之若鹜。有恒产者有恒心亦是中国社会古已有之的普遍观念。但是当政府和全社会都心为“房”役时,则不仅会扭曲财富增值模式,更会吹大房地产泡沫,最终的结果是财富分配失衡加剧以及泡沫破灭之后的全社会买单。因此,中国理应在经济企稳之后,尽早出台并落实一揽子经济转型方案。净化弥漫整个社会的浮躁财富观念。一方面,要加快新型工业化步伐,在挖掘和提升传统工业增长潜力和利润空间的同时,加大前瞻性技术研发和自主创新力度,力求在新能源、新材料、生命科学、信息网络等战略性新兴产业领域取得关键性突破,使之成为引领中国经济可持续增长的新引擎。逐步降低经济增长对房地产的依赖。另一方面,各级各地政府要充分重视服务业特别是生产性服务业在实现经济转型中的重要作用。

北京上海等发达城市尤其要率先大力发展现代服务业尤其是高端服务业,培育信息服务和高端管理能力,强化金融服务、技术供给和运营管理功能,以期在关乎中国产业安全和国际分工地位的战略产业领域的高端环节承担中枢性功能。若如此,则未来中国经济增长结构将恢复平衡。中国房地产业将由于增长动力的切换而重新定位其在整个经济结构中的坐标。中国经济过于依赖房地产业的风险亦将迎刃而解。

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