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2012年房价将进入第二波下跌:谢国忠  

2012-01-26 15:22:48|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产市场的泡沫正在破裂,而这是几乎不可能扭转的趋势。2011年,国内房价的平均跌幅已接近25%。这不是国家统计局公布的数据,是经过从地产中介手上获得一手资料后分析得出的结论。这是房价下跌的第一浪,也是跌得最急的一浪。

2012年将进入房价下跌的第二浪。从现在算起,对很多地产商而言,未来六个月会过得很困难。此前,在2011年的上半年,地产开发商将任何与他们做生意的企业,比如物流、建筑公司等,都变成了地产商的融资平台。这使得地产商在销售不好、银行信贷紧张的情况下维持经营。现在,能够借钱给地产商的相关行业已经借完了。因此,政府说调控不手软,在2012年上半年信贷依然紧张的情况下,还不起钱的地产开发商将会增加,而

结果可能是国有化,即亏损或破产的地产商会被国有企业接手。毕竟,多数国企"不差钱"。

但与2011年的急跌相比,2012年的总体跌势要缓和一些。因为当房价下跌20%-30%后,急需买房的和一些投资客会进场,交易量就会上升,于是房价走势会出现反复。

房地产调整是一个长周期事件,至少三年时间。在货币政策紧缩的情况下,当地产开发商缺乏资金时,只有通过降价来回笼资金。降价会呈现一浪接一浪的方式。每次降下来,大家都以为是底部了,人们就去抄底,此时地产开发商的现金流就转起来了。于是有一段时间就不用再降价。等这一部分人买完以后,开发商又缺钱时,则再启动降价,因为下一波买房的是收入更低、储蓄更少的人了。

长期来看,很多地产开发商撑不下去。销售量下降,说明以现在这个价位,房子不好卖。而目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米,其中住宅面积占33亿平方米。如此庞大的超额库存量,让房产价格上涨的预期几乎不可能实现。

房地产最敏感的是货币周期,当货币政策没有明显放松时,房价还会持续下跌。房租回报率一直那么低,说明大家对房价有升值的预期,期待通过房价上升来获利,而不是靠收房租赚钱。但货币政策收紧,这种预期就得不到满足。

目前的货币政策应该还要维持两年或更长一段时间。尽管国内通胀形势短线有放缓的趋势,但控制通胀依然是一个长期的任务。较长时间以来,房地产被视为抗通胀的保值投资品,导致房地产备受追捧。因此,2012年货币政策应当依然继续收紧,以压抑通胀的预期,打击房地产泡沫。不过,央行会通过下调存款准备金率来对冲热钱外流--导致热钱外流的原因主要是美元上涨和国内房价下跌。

房价下跌的第三浪将在2014年结束。届时,相比2011年初,房价平均下跌了50%。其中,北京、上海等千万人口的大都市,可能房价还会坚挺些,但二三线城市的房价会跌得更多些。

房地产市场调整是中国经济重新找回平衡的必要前提。在房价下跌的过程中,财富将从政府向居民转移,为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。

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