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谢逸枫:2012年中国楼市调控走势预判  

2012-01-02 06:42:51|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谢逸枫:2012年中国楼市调控走势预判
2012年中国房地产调控总基调“稳中微调”

   导读:2011年12月9日,中共中央政治局召开会议,分析研究明年经济工作。要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。2011年12月12日至14日,中央经济工作会议在北京举行。在“稳中求进”的总基调下,涉及房地产业的政策方针有如下三个方面:一是进一步推进房产税改革试点。二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作;三是坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《中国房地产报》采访

   记者:政治局会议和中央经济工作会议上,中央政府决策层面对2012年调控是什么态度?2012年中国房地产调控总基调是什么?

   谢逸枫:从“两会”态度看,2012年房地产调控的思路基本确定,奠定2012年政策继续从紧的基调,中央2012年坚持房地产调控政策不动摇。因此,2012年中国楼市调控政策的基调是“稳中求调”。在调控政策上,暂无新的手段,而已有的政策规定,则将继续执行,这也体现了中央政府对房地产市场实行“承继式”调控的思路。但是,“稳中求调”基调中的“求调”是微调。一旦时机成熟,2012年房地产调控将微调转向退出。

   从2011年前11个月国家统计局70个大中城市和中指研究院百城价格指数的数据上看,主要城市的房价涨幅下行有限,意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就“两会”提出的分层次建设住房体系的三个方向来看,未来政策“堵”到“疏”是大势所趋,短期内以“限购和限价及限贷”为代表的行政限制措施,将继续为住房制度改革赢得时间差,使房产税、加大供应、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。

   2012年,中国楼市房价将有可能按照政策预期继续回调,但是不可能是20%-50%大幅度下跌。目前将继续贯彻国家调控政策,楼市限购政策没有松动的时间表,因为没有合适的政策代替。房产税改革试点未来三年内很难扩到其他新的城市。房产税无法解决房价和供应及贫富差异的问题

   首先,房产税操作认定环节复杂,涉及政府部门众多,征税的技术操作环节尚不成熟;其次,两地征收范围有限,重庆只对主城区征收,上海只对新购房征收,这将使房产税的效用大打折扣。最后是不能起到稳定市场预期,不仅间接导致房价上涨,也不能有效控制房地产的投资投机需求,不利于房地产市场价格的稳定。最后是虽然可增加地方财政收入,一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。但是根本无法取替土地财政。也无法彻底解决贫富差距扩大的问题。

   记者:请你解读2011年12月9日中央政治局会议和2011年12月12日-14日中央经济工作会议上,关于2012年中国房地产调控政策的解释和理解。

   谢逸枫:从房地产调控思路看是一脉相承。此次中央经济工作会议意在为2012年“十八大”召开布局,自从2010年房地产调控以来,加大保障房建设和加强房地产市场调控就是调控政策的重点,始于2011年的这一轮房地产调控将得到进一步落实,“坚持房地产调控政策不动摇(两条腿走路,加快保障房建设和普通商品住房建设,扩大有效供应),同时推进房产税改革试点,遏制投资投机炒房需求”这一定调,表明中央在短期内不会放松房地产调控。

   2011年中央经济工作会议注重建设规模,而2012年会议要求“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”,保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。本次中央经济工作会议还指出“进一步推进房产税改革试点”。将通过保障性住房体系和房产税改革进一步完善及增加商品房和保障房市场供应,为短期行政性手段(限购、限贷、限价、限售、限外、限网签、限降)的退出做准备,赢得时间。以其实现房地产业平稳健康发展,稳定房地产市场,促进房价合理回归的目标。

   从房地产调控目标看是比较模模糊糊。中央政府房地产调控目标由最初的遏制部分城市房价上涨过快“升级”为“促进房价合理回归”。2010年4月“新国十条”和2010年9月“新国五条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”,2011年1月26日出台的“新国八条”强调“巩固和扩大调控成果”,2011年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”,表明“合理回归”才是中央的真正意图。但是,啥叫合理?如何采取有效政策促进房价回到合理水平?却是比较模糊而粗糙的,没有具体的说明和文件。

   从经济工作重心看,2012年中央经济工作的重心依然是保增长,保民生,保消费,调结构。房地产调控由“被动”向“主动”转变,由“遏制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展”向“促进房价合理回归,为调整经济结构服务”转变。说明房价合理回归有利于扩大内需,调结构。房地产调控对扩内需、调结构具有积极作用。展望2012年,房地产行业将在一段时间内继续面临2010年-2011年严厉的调控政策环境。但经济稳步增长、城市化进程不断推进,在未来二十年内,住房需求依然是最重要的经济发展推动力,房地产行业依然是国民经济发展最重要支柱产业之一。

   从房地产调控手段看是老把式。首先是保障房。其次是房产税。再次是增加商品房供应。说明中央对房地产调控虽然短期不会放松,但是也不会出新的严厉的房地产调控政策。只是保持2010年-2011年房地产调控原有的政策。不过,考虑到今年价格控制目标实现和房价回落及销售成交等房地产投资额下降,另外是地方政府的土地财政和房地产税费减少及GDP增长缓慢等相关产业发展出问题。不排除地方政府采取继续抵触国务院房地产调控的情绪,就是所谓的调控微调。

   从2011年中央经济工作会议关于2012年房地产调控和政策走势看,依然是“雾里看花,水中望月”,让人猜谜。首先是调控的思路,强调继续调控,却不知如何继续继续执行原来已经实施的政策调控,还继续实施新的政策调控?却不知行政手段的政策何时不继续?非常不明确。其次是调控的目标,依然是“模模糊糊,稀烂糊涂”,啥叫部分城市房价上涨过快?啥叫房价回到合理?没有一个具有标准和条件及界限的衡量,非常不具体。再次是调控的手段,依然是“又老又不好使”,都是政府自己最难做到却又最容易回避的政策和问题。

   比如2011年1000万套保障房开工率,究竟是否100%开工,老百姓都知道是不可能的。比如房产税降房价,是否真能起到促进房价合理回归,只要傻瓜才相信。最后是商品房供应,全国人们都知道,未上市的新楼盘房源和开工及竣工时间是开发商控制和受到市场影响及房企资金链等买房者需求的影响,政府根本没办法实际控制商品房供应。

   最后是房地产调控的核心问题无一涉及。貌似无一字或一次提到“增加商品房住宅土地供应和减免房地产税费及关于“限”字头政策退出的规定。也未从房地产项目资本金的房企资金根源上,找到“房价久调不降”的秘密。另外是也未提到“中国土地制度改革和如何消除土地财政的依赖及完善土地出让制度等完善商品房预售制度的根本性政策,从楼市病根上解决房价越调越涨的死穴。显然,2011年房地产调控必然埋下“下一轮房价暴涨报复反弹”的祸根。”继续坚持调控,方向这里。

   记者:存款准备金率下调,是否意味调控放松?是否意味货币政策放松?

   谢逸枫:今年世界经济又趋低迷,欧债危机或引发全球经济二次触底,中国外贸形势严峻的同时,国内经济增速趋缓,而物价上涨形势仍然严峻。毫无疑问,明年依然继续遏止物价上涨。另外从高层近期释放一系列信号看,近期高层的一系列信号均投向“保增长”和调结构。按照“十二五”规划的要求,“稳增长、调结构、促平衡”是2011年-2015年的任务。特别是扩大内需继续保持经济平稳较快发展。

   中央经济工作“定调会”依然是明年优先保增长。下调金融机构存款准备金率,这是央行近3年来首次下调存款准备金率。预示着从去年年底定调的“稳健货币政策”开始转向宽松。在CPI下降的形势下,货币政策可以借势下调。一段时间以来,货币政策放宽的信号不断释放。因此,宏观政策将“适时适度预调微调”。

   在房地产调控成效初显的同时,我们也必须看到,目前调控正处在关键时期,成果仍不稳固,远没到可以放松的时候。为什么必须坚持调控不放松?以“房价回归合理水平”的目标来看,城市房价仍然居高不下,房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间,促使房价反弹的因素依然存在。只有坚持和完善调控,进一步落实已出台的各项政策,才能巩固调控效果,使房价继续向更合理、更安全的水平回落。同时,住房供应体系的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。如果刚见成效就放松调控,房地产市场还是会回到过去的发展轨道上,房价的反弹在所难免,调控有可能前功尽弃。

   记者:面对国内经济增长速度回落、国际经济形势不确定性增加的外部环境,继续坚持调控的底气何在?

   谢逸枫:当前房地产投资仍将保持合理增长,即使增速回落,也属正常回调。坚持房地产调控有利于促进进一步改善民生,促进社会和谐稳定,也有利于房地产行业的良性发展。同时,房价稳步回调对银行等金融体系的影响总体可控。从中长期看,坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖,促进产业结构和收入结构调整。因此,顺应我国房地产发展的周期规律,继续坚持房地产调控,实际上有利于经济和社会的持续健康发展。

   记者2012年房地产调控走势如何?是否会出新的严厉政策?房价是否会继续上涨,上涨的幅度是多少?

   谢逸枫:2012年房地产调控不会放松,不收紧,主要房地产调控以执行原有政策为主,辅以房产税和保障房及增加普通商品房供应等政策,不会有新的严厉政策出台。但不排除一二线城市继续试点推进开征房产税和商品房暴利税及继续执行已到期的限购政策。不过,货币政策将实施微调为主,不会继续收紧。特别是对首套房贷基准利率下调和减免房地产交易税费及放松公积金贷款成数,鼓励和支持刚性需求购房者。

   一方面是当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止,楼市逐渐回到理性。但离房价回到合理价格有时间差距,有待时间检验。另外一方面是调控时间过长,不利中国经济发展和楼市稳定。其他方面是楼市过于疲软,容易导致因调控拖累GDP和土地财政及城市化进程等地方经济。因此,考虑到调控需要时间和房价已经回落及其他因素,政府不会再出新的严厉政策调控楼市。

   因此,2012年房地产调控将是从紧政策,首先是中国房地产市场双轨制建立,保障房和商品房两条腿走。一方面是确保2012年全国保障性住房1000万套完工和1200万套保障房性住房开工。在融资渠道和土地供应及质量监督等分配方面会继续加强管理。由于2011年保障性住房频繁暴露出大量问题,2012年出台《住房保障法》是刻不容缓。另外一方面是保证商品房市场供应的总量和监督新项目动工和完工及产品上市销售等,国务院将继续监督。

   其次是中国土地市场双轨制建立。完善市场供应体系,调整产品结构供应问题。增加普通住宅土地和中小户型配比及普通住宅中、低端产品等供应,同时加强保障性住房土地供应。最后是继续遏制投资投机炒房不合理购房需求,部分城市严格执行限购和限价及限贷等一房一价的政策。另外是继续执行房产税和货币政策及房地产税费相关政策,不排除开征商品房暴利税。

   最后,2012年房地产调控的基调不会改变,但是力度应该不会再有进一步加码,2012年重点很可能会在一些地方放松限购措施,但是会在推进房产税改革方面有新的进展,甚至是商品房暴利税。除非因为地产调控导致某几个月经济增速出现迅速下滑,否则对地产的调控依旧会延续。

   从经验上看,从2003年开始的每个调控政策,没有一个措施超过一年。所以,今年政策注定都是‘短命’的。”

   目前房地产市场调控制度化思路已经明晰,确立新的住房发展模式和思路,其中很突出的亮点会是强调保障房,增加保障房的供应,将改变过去过多依赖于商品房的单轨制的模式。因此,房地产市场的限购令不仅近期不会退出,而且这一政策还有走向常态化、制度化的可能。其实,对于房地产开发商来说,如果能把限购令放在一个更高的层次来看待,就不会再有什么幻想。只有抑制了投资、投机性购房者和开发商们的利益需求,房地产才能回归到健康发展的轨道中来。

   2012年中国房地产走势关键取决中央政府和地方政府及货币政策等开发商、购房者的信心。不过,从保增长和土地财政及增加市场就业率等城市化率的角度看,未来二十年内,中国房地产市场依然是黄金般的朝阳产业。不管房地产调控如何走,不影响房地产业走向繁荣的局面。虽然调控政策存在优化空间,但短期内不会转向,未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈微小的下行趋势,由于保障房大量集中上市和商品房投资减少及调控的影响,房地产开发投资增速将出现下滑。

   2012年中国房价上涨5%以上是铁定的。首先,中国目前GDP保持9%以上增长速度,国内经济稳定发展,为房地产繁荣提供良好的经济环境。其次,中国房地产项目资本金才20%,开发商自有资金比例还是低。再次是房地产业还是国民经济支柱产业,土地财政和房地产税费及第三产业拉动力等都是政府不可能放弃的。最后,目前调控虽严,但对于当前很多房地产开发企业,尤其是龙头房企资金雄厚,2012年房地产市场不至于太差。另外是中国房价一直稳定上涨,除非是政治或经济重大因素,每年调控之后,房价都是上涨,没有大跌的。况且没有哪个国家的房价暴跌之后经济能够繁荣的。房地产调控不宜再下猛药,房地产行业对经济增长影响巨大。

   记者:2012年房地产调控“稳中求调”,而“调”是“微调”。地方政府对中央房地产调控的微调”主要是那些方面?

   谢逸枫:随着房地产调控政策的实施,部分城市商品房交易量明显下降。如果不放松调控,将可能造成房价大幅回落、房地产投资增速过快下滑、地方政府土地出让收入下降、金融机构潜在风险凸显等问题。2012年房地产调控“稳中微调”主要体现在十个方面,目的是稳定楼市预期和保市场稳定及促进房地产业健康发展。

   一是银根放松。2011年12月5日下调控存款准备金率0.5%,放了3500亿资金。2011年11月银行信贷新增额度环比增加。挤压出更多的资金支持保障房建设和个人购房。毫无疑问,2012年上半年至少有2次以上下调存款准备金率。而降息至少有一次以上。

   二是个人住房的房贷政策“松绑”。从2011年10月到12月,北京、上海、广州、深圳、天津等城市首套房商业贷款利率向基准利率回归。下降购房门槛和提高经济支付能力,鼓励刚性首次的个人购房者购买。毫无疑问,将有越来越多的城市出现个人住房的房贷政策“松绑”。

   三是购房税费优惠政策和购房财政补贴,房地产交易税费减免,取消单价限制。下降购房门槛和提高经济支付能力,鼓励刚性首次的个人购房者购买。2011年11月份,北京、南京、常州、马鞍山等城市出台的交易税费减免措施,

   四是限购城市的数量会减少。截止到2012年1月1日,全国仅有48个城市出台限购政策,不到全国600多个城市的十分之一,(其中45个限购城市,有3个直辖市:北京、上海、天津,26个省会城市(无拉萨),南昌、长沙、成都、南宁、郑州、武汉、太原、南京、福州、哈尔滨、兰州、长春、沈阳、济南、石家庄、广州、海口、昆明、杭州、合肥、西安、贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、西宁;5个计划单列市:大连、青岛、宁波、厦门、深圳,10个地级市:三亚(海南);佛山(广东);温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江);苏州、无锡、徐州(江苏))。

   全国共有48个城市限购,11个城市住房限购有具体的期限,其中10个城市限购于2011年12月31到期(海口、福州、厦门、长春、青岛、石家庄、合肥、苏州、济南、贵阳)。另外南宁限购时间到2012年2月29日。2011年12月31日到期的10个限购城市中,明确表态将延续楼市限购政策仅有4个(海口、福州、厦门、长春),另外20个限购城市表示继续执行限购政策,北京、上海、广州、深圳、珠海、佛山、青岛、太原、哈尔滨、济南、南京、苏州、无锡、福州、南昌、郑州、武汉、成都、昆明、兰州。

   全国48个限购城市中,已经有24个城市表态2012年继续执行“限购”政策,预计宣布继续限购声明的在最近几个星期会密集出现。其余6个限购到期的城市(青岛、石家庄、合肥、济南、苏州、贵阳)和2012年2月29日限购到期的南宁,7个城市未明确表示延期。其他17个没有限购期限的城市尚未明确表态,衢州、珠海、江门、杭州、合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、西宁、长沙、沈阳、宁波、徐州、台州、舟山、绍兴、金华。说明今年年底12月31日一过,住建部无新的要求或地方政府不发通知明确要求延长限购期限,24个限购城市将自动退出或者停限。

   五是限价政策的城市将减少。截止到2012年1月1日,全国40个限价城市,除中山2011年12月21日表示不延期限价外,9个城市表示2012年将继续执行限价政策,上海、广州、深圳、韶关、珠海、佛山、从化、增城、江门。其他30个限价城市未明确表示,合肥、重庆、西安、秦皇岛、青岛、丹东、烟台、宝鸡、咸阳、杨凌区、兴平、渭南、铜川、延安、榆林、安康、汉中、商洛、成都、南京、贵阳、石家庄、南昌、福州、昆明、沈阳、哈尔滨、潍坊、香河、台州。

   六是2011年价格控制目标基本完成。全国600多个城市限贷。按住建部公布的数据,我国共有608个城市发布了房价控制目标,将该目标公之于众的城市只有121个。截止到2012年1月1日,在上述公示目标的121个城市中,仅仅剩余几个城市未完成。

   七是房产税试点扩大遇阻。截止2012年1月1日,目前全国仅仅上海和重庆开始试点房产税,在2011年1月28日。

   八是保障房任务和目标下调。从总量而言,保障房供应强度相应减弱,投资建设力度也是如此。为让“居者有其屋”,中央政府规划了一张蓝图,未来5年(2010年-2015年),要建设3600万套保障房,2010年1000万套,2012年1000万套,后面3年(2013-2015年)1600万套,使保障房覆盖率达20%。2009年中国保障性住房开工960万套,2010年中国保障性住房开工580万套,相比209年减少了260万套,但比201年减少300多万套,比2011年减少了260万套。2011年是蓝图实施第一年,然而直到12月,全国开工率才三分之二。到2012年保障房新开工1000万套下调到700万套,从2000万套完工下调到完工500万套。

   九是住房公积金贷款新政策。比如,武威市出台住房公积金贷款新政策。使住房公积金贷款的优势不仅仅限于其利率优惠,还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等优势。新政策出台后,公积金贷款的年限最高可达20年,贷款的金额由以前的最高25万元提高到30万元,贷款期限由以前的到退休年龄放宽到退休年龄后延长5年。

   十是土地新政调整。包括降低竞买保证金比例、放宽付款进度、减少保障房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等,以鼓励更多企业参与拿地,但是效果不好。甚至调整出让土地的容积率、延长开发商的付款期限等,但主动调低地价来吸引开发商的可能性不大。

谢逸枫

2012年1月1日

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