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春花秋月的博客

我是博客的菜鸟,虚心向各位学习

 
 
 

日志

 
 

转:二三季度买房为上策  

2012-02-25 18:08:22|  分类: 城市金融报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    “京十五条”满周岁。此间,与房地产相关的诸多产业受到影响;中央的调控决心不减,部分地方政府试探性的“松绑”,使得央地博弈升级。但对于普通百姓来说,最关心的莫过于何时结束观望,出手买房。
    如何看待这一年来的得失?地方政府和中央政策之间的博弈将如何发展?有购房需求的百姓该何时出手?对于这些问题,笔者咨询了了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

购房时机价格拐点或在一季度后

    问:房地产调控目标之一是促使房价合理回归不动摇,但对于何时实现合理回归各方说法不一。自去年10月全国70个城市房价出现拐点以来,跌势已经确立,但总体跌幅尚小,您预计还将持续多长时间才会明显见效?
    答:虽然从环比看,自去年10月全国70个城市房价陆续开始下降,但是同比看,2012年1月份这些城市才陆续下降。我们在2011年12月份发布的《中国住房发展报告:2011-2012》认为:住房价格的下降是个缓步过程,预计全国性的住房价格拐点可能在2012年一季度前后得以确认。从目前情况看,未来两个月到半年一些城市房地产“缓步下滑”的态势将越来越明显。
    问:根据您的预测,您对楼市买卖双方各有什么建议?
    答:首先,我认为未来一段时间不再像以前那样,不存在明显的最佳购房的时间节点问题。随着保障房比例的提升和体系的完善,以及房地产调控制度体系的完善和商品房市场体系的逐步健全,未来在缓慢下降的软着陆之后,在没有巨大外部因素冲击的情况下,或将出现长期稳定或稳步增长,短期内较难再现暴涨局面。
    从北京地区来说,建议购房者根据实际需求重点关注区域,观察自己心仪的区位房价的走势更有意义。就时间节点看,2012年一年相对比较而言,第二、三季度也许较佳,因为持续的调控将使开发商很难长期支撑。
    对于开发企业来讲,保障资金链的安全是第一等要务。根据自身资金状况,降低利润预期,采取更加灵活的促销策略,加快资金的回笼是重中之重,期望政策的反转,短期内是不现实的。

看待刚需5年纳税时限不宜轻易调整

    问:您如何看待在当前政策背景下刚需的满足?
    答:我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的重要原因。但是,从需求的角度看,第一,房地产调控对刚性需求短期具有影响,但长期影响不大;第二,稳定、合理的调控政策及其发出的明确调控信号,可以有效地促进刚性需求的稳定释放。刚性需求的满足与保持房地产市场长期、稳定发展是一致的。
    问:如何从供给的角度看待刚需?
    答:刚性需求的满足,需要一个长期的住房供给计划,一个匹配的住房供给结构。当前情况下,以刚性需求为借口,片面地进行商品房开发,而忽略住房供给体系建设的政策,是不科学、不合理的,也是和中央、国务院的房地产政策相冲突的。
    问:“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出,“京十五条”将大量投资投机需求挤出了北京市场,一定程度上保障了普通购房者的刚性需求。但也确实有部分刚需因此被排除在外,您如何看待“京十五条”?
    答:“京十五条”是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的认真贯彻实施。从购房比例上,实施后,外地购房者下降到10%;以自主为目的的购房者升高到80%。挤出了投资和投机的同时,由于价格下降也满足了一部分自住需求;从价格变动看,房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部分刚需排除在外的说法,主要是关于提供就业和纳税5年的证明。我认为这个时间和合理区间也就在3-5年。低于3年,这个限购也没有实际意义,同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加上当前市场对政策反应特别敏感,政策尤其需要稳定,建议这个政策不要改变。

政策建议中产家庭应享购租优惠

    问:您对当前中国楼市的调控政策有什么建议?
    答:要注意以下几点:坚持从严调控不动摇。要求地方政府制定准确、合理的房地产调控目标,并监督实施;建立应急机制和预案,防止住房市场对宏观经济产生冲击;探索实施康居工程,重点解决中等收入家庭的住房问题,促进经济增长。此外,还应该培育住房租赁市场。建立承租者保护制度和出租者的优惠制度,允许小产权房出租;建立统一性和差异性相结合的调控政策体系,逐步消除区域结构的失衡。
    问:您所说的康居工程有什么具体实施的建议?
    答:应该重新界定普通商品房的标准和中等收入家庭资格,采取定向申请等办法,对符合收入和居住条件的中等收入居民,给予购租普通商品房优惠支持,对中等收入家庭购买普通商品房,给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。
    问:北京作为一线城市,其房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。您预计北京的楼市调控政策未来走向如何?有何建议?
    答:北京存在的房地产报复性反弹风险大于快速下跌的风险,北京应更加严格执行房地产从严调控政策,坚持“稳中有降”的房价调控目标。同时,作为超大城市,北京的中等收入家庭住房困难问题十分突出,解决得好,对促进经济和民生发展有双重效应。所以,我建议除了继续在房地产调控和住房保障方面进行创新探索之外,率先在全国开展中等收入家庭“康居工程”的试点工作。

深远层面强化监管外资进入房市

    问:能否从目前国内宏观经济形势来分析当下的调控政策?
    答:受国内经济环境和调控的影响,2012年宏观经济增长将在2011年的基础上进一步放缓。由于调结构需调低经济增长目标,同时目前通货膨胀率下降减轻了控通胀的压力,这决定了国内控通胀和保增长的压力实际并不大,这给房地产继续从严调控创造了条件。2012年房地产市场面临两个风险和考验。如果出于宏观经济下行和金融风险的考虑而放松调控,则会导致房地产投机增加,房地产价格上涨预期强化,会有报复性反弹的风险。因此,房地产调控政策要继续保持从紧。如果在房地产市场出现拐点以后,没有及时加以调整,继续强化行政性调控,则会导致房地产市场的“硬着陆”,会出现经济失控和衰退。
    因此,房地产调控政策又要适时微调,保证调控政策的及时性、有效性。
    问:当前的国际经济形势对中国楼市产生了怎样的影响?
    答:从国际形势来看,当前由于受到欧美债务危机的冲击,国际金融市场持续动荡,市场信心动摇,世界经济增速下降,欧洲主要国家经济前景堪忧;美国和日本经济形势稍好,有出现复苏的迹象,但是基础不稳定,还有待时日来判断。整体来看,当前国际形势不容乐观。未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少,并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力,有利于包括房地产在内的紧缩性调控;但同时国际资本仍然觊觎中国房地产市场,将强化我国对于外资进入中国房地产市场的监管和资本管制。 张然 孙雪2012.02.22
2012开局买房还是租房划算
帮你细算3笔账
    2012楼市开局,买房租房到底哪个比较合算,帮你算3笔账:

第一笔账:投资账

    房价会涨会跌,这个问题太过深奥,但不妨以一套西外面积为128平方米、总价39万元的房产为例,仔细比较一下买房和租房的利与弊。
    如果直接向开发商买房的话,买房人需首付13万元,并办理商业性贷款26万元,分15年还清。依据现有的利率5.94%并优惠30%计算,每月月供为1943.84元,15年利息总额为89891.13元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例),税费共要支出1.56万元。
    上述费用合计,买这套房子的成本包括现金14.56万元(含首付13万元、税费1.56万元),每月投入1943.84元,15年后便是349891.13元 (相当于贷款26万元、利息89891.13元)。换言之,15年后,购房者花了50万元拥有了一套住宅。
    如果用同样的资金来租同一套房产的话,为便于计算,将租房人手上的14.56万元用作储蓄,并将每月1943元闲钱拆开,假设月租金为800元,剩下的1143元仍然用作储蓄。不用算得太复杂,14.56万元用于15年期的定期存款,新存款利率为2.25%,15年的利润为4.9万元。此外,每月1143元仍按银行存款,按单利计算,取平均的利率2.25%,15年下来,实际上存款利息约为1.8万元左右。
    归结起来,租房者花费的总资金仍为50万元不变,实际支出为每月房租800元,15年后总额为14.4万元,而增加的利润为4.9万元加1.8万元等于6.7万元。换言之,租房者在15年后的资产为50万元-14.4万元+6.7=42.3万元。
    在这个例子当中,买房与租房的区别在于:当投入同样的资金,15年后买房者拥有了一套住房,而租房者则手握42.3万元。当然,这个数字很繁琐,由于房地产波动,更不见得准确,在这种情况下,有为小青年们要算下职业账。

第二笔账:职业账

    现在租房的年轻人,无非是三种人:一是初入职场的年轻人,刚毕业的大学生,经济能力不强,选择租房尤其是合租比较划算;二是工作流动性较大的人群,如果在工作尚未稳定的时候买房,一旦工作调动,出现单位与住所距离较远的情况,就会产生一笔不菲的交通成本支出;三是收入不稳定的人群,如果一味盲目贷款买房,一旦出现难以还贷的情况,房产甚至有可能被银行没收。
    在市场经济下,谁敢说自己工作稳定,适合买商品房?更为要紧的是,买房会不会成为自己工作调动或者跳槽的绊脚石,今年才过了半年,“燕子”身边就有三个朋友因为跳槽到其他城市,跟自己新买的房子说拜拜。年轻人买房,往往用的是自己和父母攒下的积蓄,当光荣成为房奴之后,其实也错失了另外一种可能:利用手头上现有的资金,进行尽可能多的投资。如果对自己的投资本领有信心,也许迟买五年房子,你就能多买一套房子。

第三笔账:家庭账

    然而,算上家庭账,多数年轻人还是要买房的。
    租房还是买房,绝对不是一个人的事情,所以才有了“未婚女青年推高房价”的推论,买房还是租房与否,要看另一半乃至另一半家庭的态度,还要考虑孩子的未来,为了另一半和下一代,房子还是不得不买。
    于是,又回到最核心的问题:年轻人现在买房合适吗?于是,“燕子”最后向记者建议,对于这三笔账,可以按照2:4:4的比重进行衡量,如果确实职业前途和投资能力的确突出,不妨目前还是以租房为主。 刘林
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