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美国政府卷入 美国房市越来越深难自拔  

2012-02-02 06:14:04|  分类: 政治经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国国会议员2011年初野心勃勃,试图缩小美国政府在抵押贷款融资中的作用。到这一年结束时,他们却制订出政策加强那种作用。在最后一刻延长工资税减税的立法中,美国将首次将房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的资金转向政府一般开支。国会也采取措施加强美国联邦住房金融署(Federal Housing Administration,FHA)在市场上的作用,而该机构的资金储备已创最低纪录。部分经济学家称联邦住房局的财务状况比表面更糟。
结束两房太困难
去年2月,财政部长盖特纳宣布降低政府在房市融资中的作用3项选择。不久之后,共和党提出法案,要结束房利美和房地美,而那两家公司由于它们担保的房贷违约,自从2008年以来已经让纳税人付出1,530亿美元的代价。那些法案从来没有得到进展,因为对于下一步如何办,共和党本身都难以达成协议。
到了12月,国会要找到360亿美元用于2个月的工资税减税,它下令房利美和房地美今后10年增加对它们所担保房贷本息的贷款机构收费。那些资金将进入美国国库。这一措施引起批评,因为它所依靠的收入来自民主党和共和党都想缩小或取消的两个实体,而那些资金并非用于抵消贷款违约风险。美国企业研究所研究员品托(Edward Pinto)说,去年初的目标是要结束那两个机构,到了年底我们却进一步加强它们,要结束它们更为困难,这就是典型的华盛顿。
房屋市场分析家说,其它政策改变也让政府更多卷入抵押贷款市场。去年11月,众议院和参议院都将联邦住房金融署担保的最高抵押贷款限额从625,500美元增加到729,750美元。国会也没有延长12月31日到期的低首期付款私人抵押贷款保险税收优惠。取消这种减税措施之后,私人保险成本提高,联邦住房金融署的保险就更有吸引力。
属于住房和城市发展部的联邦住房金融署为抵押贷款提供保险。房利美和房地美购买抵押贷款,包装成本息都得到担保的证券。联邦住房金融署依靠对贷款机构收费为自己融资。房屋市场崩溃之后,私人抵押贷款保险公司减少生意规模,联邦住房金融署担保的房贷却在过去4年增长3倍,达到1.1万亿美元。
任何方案都要推迟
穆迪分析首席经济学家赞迪(Mark Zandi)说,“联邦住房金融署挽救了房屋市场,也挽救了经济的灯塔。如果它没有至少是部分填补私人抵押贷款行业崩溃留下的空白,住房市场崩溃和大衰退就会陷得更深。”
同时,联邦住房金融署过去3年已经支付同违约抵押贷款相关的370亿美元索赔。它的现金储备已经从2010年的47亿美元下降到26亿美元。该机构独立审计员去年11月发表的报告说,如果住房市场进一步下滑,联邦住房金融署寻求纳税人注资的机会为50%。
部分经济学家说,该机构的财务状况实际上更糟。去年12月在众议院财政服务委员会作证时,纽约大学经济学教授卡普林(Andrew Caplin)对审计员的方法提出挑战。根据他和纽约联储银行经济学家特莱西(Joseph Tracy)2年来的研究,他说,审计员将联邦住房局担保的再融资作为成功结束该局保险义务的案例。那就错了,因为仅仅出售给非联邦住房局担保的买主仅仅是那笔抵押贷款离开该局的账面。那种做法夸大了联邦住房局的成功率,也低估了未来的亏损预测。
宾夕法尼亚大学华顿商学院地产系主任格尤克(Joseph Gyourko)在去年11月的论文中也提出同样的问题。任何解决方案都要推迟到大选之后。【多维财经】
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