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许子枋:房企快速消失并非幸事  

2012-06-19 20:05:59|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       高房价万恶不赦已成定论,房企形象无良也似乎众望所归。房企对中国经济的贡献早已淡忘,房企在房地产调控中的“老鼠风箱困境”被媒体有意无意忽略。房地产调控到目前已高度紧张化,一举一动都绷紧了媒体、地方政府和中央政府的神经,反而让房地产调控失去了应有的常态。
       房地产调控的真实主旨是促进房价合理回归,实现中国经济结构调整。但调控之后的结果却仿佛全部是重压房企的,从之前推出的一系列限购、限贷政策,到有媒体放风的限卖提议,到国土部最近推出的2012年7月1日起将要施行的《闲置土地处置办法》。每一项政策都是针针见血,每一针下去都是房企的要穴乃至死穴。
      房地产调控的出发点和目标无疑是十分正确的,但房地产调控后最显而易见的结果却是:因无法承压,大量房企或被动破产或选择主动性退出市场。房企的快速消失并非中国经济之福,也并非国民之福!因为大量房企的快速退市既不利于房价稳定与合理回归,也不利于中国经济的稳定增长。
       因流动性收紧,去杠杆化大潮已席卷稍具规模的中国企业。据标准普尔,中国企业的负债水平已达历史高位。截止2011年底,中国私人部门债务与国内生产总值(GDP)的比例为131%,相对于发展中国家约为50%的正常水平已经非常高了。
       因为无法获得正规渠道的足额贷款,而非正规渠道的贷款成本畸高,中国企业的去杠杆化正在快速进行中:企业的债务融资需求下降,股权融资需求上升,长期贷款在贷款总量中所占比重不断下降,企业积极减少库存。理论上讲,既然中国企业债务水平较高,一定程度的去杠杆化当然是件好事。但问题是,“休克式”的陡然去杠杆化显然是十分危险的,很容易形成恶性循环:企业去杠杆化导致经济增速下降得更快,经济增长减速又反过来加重企业去杠杆化。
       去杠杆化必将导致大批房企消失。房地产业是资金密集型产业,资金是房企的命门这也是常识。基于历史原因,中国企业尤其是房企负债率高已是一个不争的事实。目前的房地产调控使大量房企在非市场化的条件下承担了收入受限、贷款受控的无法承受之重,杠杆既断,房企命绝便成定局。2009、2010年全国房地产企业分别为80407、66290家,而根据北京市(年消失473家房企)、四川省(年消失423家房企)、武汉市(年消失200余家)等省市数据估算,估计2011年全国房企数量降至约为5.5万家左右。因房企并购的特殊性,房企项目公司经并购后仍会存在,因此,可以判断这些消失的房企大多是主动性退出市场的公司。
       房企的快速消失,有人欢呼这会带来房价的下跌,有人欢呼行业集中是行业的福音,这种欢呼显然是盲从和狭隘的。
       其一,房企的快速消失必然关联着房地产投资急剧下滑,房地产投资减少意味着房地产供应减少,从供求基本理论来看,在需求仍处高位,供应减少显然会推高房价。5月30日,国家发改委发布经济形势分析报告指出,今年1-4月,我国各地区房地产开发投资增速同比放缓,其中,东部地区投资增速明显放缓,中部地区投资增速较快放缓。其二,房地产行业的集中度提高,这是一个行业的正常发展成熟之路,但问题是如果是非正常陡变性的行业集中度提高,显然就会形成寡头垄断市场,而且因为房地产具有不动产的特殊性,还很可能形成区域性的完全垄断市场,显然这也会推高房价。这一点已被大型房企垄断性区域房价突然提高的案例所佐证。
       房企以前是,现在是,乃至未来较长一段时期仍然是中国经济增长的重要力量。房地产调控的目的是让房价合理回归,但目前调房价似乎并没有取得明显成果,但调房企倒显现了辉煌结果,这里是不是有什么值得我们深刻反思?只要熟悉房地产业的人都知道,在房价的构成当中,地方政府所收取的土地出让金和税费所占比例就达50%左右,这显然是房价居高不下的核心原因之一。而现在出台的很多政策逻辑是:迫使开商不能囤积土地,不能获得贷款,不能获得客户,那么开发商就会让利抛售,房价就会合理回归。问题是,还有一种结果,很多房企在多层挤压之下,无奈只能选择退出市场,选择退出行业并不意味着必然亏本销售,如果要亏本销售,或者还不如选择破产。
       要真正实现房价合理回归,不能将所有的压力由房企独扛,地方政府同样要具有放水养鱼的大思维,通过减税让利让房企有一定的让价空间,让房企不因短期缺氧而大批死亡,这样既是房企的福,也是购房者的福,更是政府的福,从而实现三赢格局。
       从政策面上来看,也能实现三赢:其一,既可以继续严格贯彻中央房地产调控政策;其二,地方政府也能在财政危机中通过房地产销售量增长换取财政收入的平滑过渡;其三,在全球经济危机背景下,在中央货币政策和财政政策趋于宽松的情况下,中国经济继续获得房地产业的强大并健康的支持,保证中国经济的稳增长,最终实现中国经济结构的调整。
       于是,则善莫大焉。延伸阅读:许子枋咨询专栏。
 
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